Vuokra-asuntomarkkina 2026 Q1: Tekemistä vielä riittää

Markkinakatsaukset 22.04.2026

Valmistuneiden asuntojen määrä on yhä ylittänyt asuntokysynnän kasvun kasvukolmion kärjissä, kertoo Nordea. Pankin mukaan asuntotuotantoa on ylläpitänyt tuettu rakentaminen ja samalla tukileikkaukset ja heikko taloustilanne ovat saaneet kotitaloudet asumaan tiiviimmin. Esimerkiksi PKS:n väestönkasvu oli Nordean mukaan viime vuonna 2,8-kertainen asuntokuntien määrän kasvuun verrattuna. PKS:lla vuokra-asuntojen käyttöaste laski KTI:n mukaan 26Q1:llä 92,9 %, mikä on 0,5 prosenttiyksikköä vähemmän kuin Q4:llä.

Viimeisen kahden vuoden aikana asuntokuntien keskikoko on kääntynyt kasvuun pitkän laskun jälkeen. Asumistrendin muutos näkyy nyt konkreettisesti markkinassa. 26Q1:llä PKS:lla käyttöaste oli n. 1,5 prosenttiyksikköä korkeampi kuin vuotta aiemmin. Kasvu selittyy ennen kaikkea suurempien vuokra-asuntojen kehityksellä. Yli 90 m² asunnoissa käyttöaste nousi peräti 2,5 prosenttiyksikköä viime vuodesta. Myös 30–89,9 m² asunnoissa käyttöaste on kasvanut pirteästi. Alle 30 m² vuokra-asunnot muodostavat poikkeuksen: niiden käyttöaste PKS-alueella laski vuodentakaisesta yhden prosenttiyksikön.

”Viime vuosina vuokratasot ovat erityisesti PKS:lla polkeneet paikallaan inflaatiosta huolimatta. Sen sijaan käyttöasteissa on jo havaittu käänne parempaan ammattisijoittajien hyväksi, vaikka korkotuettu ARA-rakentaminen onkin ylläpitänyt asuntotarjontaa vapaarahoitteisen tuotannon romahduksesta huolimatta. Tuetun asuntotuotannon merkittävä volyymi on hidastanut vuokramarkkinan tasapainottumista, sillä ARA-kohteet kilpailevat osin samoista vuokralaisista vapaarahoitteisten asuntojen kanssa. Vajaakäytön hillitsemiseksi institutionaaliset sijoittajat ovat ottaneet käyttöön dynaamista vuokrahinnoittelua, mikä on edesauttanut käyttöasteiden nousussa. Samaan aikaan ARA-kohteiden käyttöasteet ovat laskeneet. Tästä kertoo KOVAn jäsenyhteisöjen käyttöasteen painuminen viime vuonna 94,8 prosenttiin. Runsaan tarjonnan markkinassa dynaaminen hinnoittelu on noussut keskeiseksi työkaluksi, jonka avulla ammattisijoittajat ovat pystyneet parantamaan käyttöasteitaan ja sopeutumaan muuttuneisiin markkinaolosuhteisiin”, summaa INNAn kiinteistöanalyytikko Anton Takkavuori.

Taloustilanne heijastuu häätöinä

Runsaan tarjonnan rinnalla vuokriin vaikuttaa myös heikentynyt taloustilanne: tukileikkaukset ja yleinen talouden epävarmuus ovat saaneet kotitaloudet tiivistämään asumistaan, mikä on vähentänyt asuntokysyntää. Taloustilanne heijastuu myös ammattimaisten vuokranantajien arkeen häätöasioiden kautta. Viime kvartaalikatsauksessa esiin nostamamme maksuhäiriöt heijastuivat odotetusti myös uusissa häätötilastoissa.

Häätöjen määrä on kasvanut vuosittain koronavuosien jälkeen, selviää Ulosottolaitoksen tilastoista. Viime vuonna kasvu näytti jo taittuvan, mutta loppuvuoden kehitys nosti määrän uuteen ennätykseen. Myönteistä kehityksessä Ulosottolaitos kertoi olevan se, että yhä useammin häädön hakija peruutti hakemuksensa vuokralaisen muutettua vapaaehtoisesti pois.

Häätöasioiden määrä kasvoi vuonna 2025 edellisvuodesta 1,8 prosenttia ja häätöjä tuli vireille lähes 9400 kappaletta. Toimitettujen häätöjen määrä puolestaan laski vuoden 2024 tasosta lähes 3,4 prosenttia ja häätöjä toimitettiin liki 5000 kappaletta.

Tilanteita, joissa vuokranantaja peruutti häädön, oli 2,8 prosenttia enemmän kuin vuonna 2024, hieman yli 4000 kappaletta. Kokonaisuudessaan häätöjen määrä on kuitenkin edelleen korkealla tasolla. Yleisin häädön syy on vuokravelka.

Asuntorakentamisen Via Dolorosa

Korkotuettu ARA-rakentaminen on pitänyt asuntotarjontaa yllä vapaarahoitteisen tuotannon voimakkaasta supistumisesta huolimatta. Nordean mukaan tuetun asuntotuotannon osuus nousi esimerkiksi Helsingissä viime vuonna jopa 70 prosenttiin. ARA-valtuuksien merkittävä supistuminen kuluvana ja ensi vuonna sekä HITAS- ja asumisoikeustuen loppuminen tulevat selvästi vähentämään tuettua asuntotuotantoa tulevina vuosina, mikä osaltaan antaa tilaa yksityisen rakentamisen käynnistymiselle. Nyt vuokra-asuntojen uudisrakentaminen on oikeasti vähenemässä merkittävästi myös pääkaupunkiseudulla, kun tuettua ARA-rakentamista vähennetään, mikä alkaa ajan kanssa purkamaan tarjontaa.

Rakennusteollisuus RT on puolivuotisessa suhdannekatsauksessaan laskenut asuntorakentamisen aloitusennusteita kuluvalle vuodelle merkittävästi. Nyt asuntorakentamisen ennustetaan laskevan 3 prosenttia tänä vuonna, kun aiempi arvio odotti vielä 12 prosentin kasvua vuodelle 2026. Aloitusten määrän arvioidaan jäävän noin 15 000 asuntoon (2025: 16 200), kun aiempi ennuste oli noin 20 000 asuntoa. Rakennusteollisuus RT:n mukaan heikomman kehityksen riski on edelleen huomattava. Kokonaisuudessaan asuntotuotanto on painunut Rakennusteollisuus RT:n mukaan 1950-luvun tasolle, mikä ei heidän arvionsa mukaan riitä vastaamaan kaupungistumisen tarpeisiin. Kuluvasta vuodesta on tulossa neljäs peräkkäinen vuosi, jolloin asuntotuotanto jää selvästi alle 20 000 asunnon tason.

Asuntorakentamisen ennusteiden lasku selittyy lähes kokonaan vapaarahoitteisten kerrostalojen odotettua heikommalla kehityksellä. Rakennusteollisuus RT arvioi nyt vapaarahoitteisten kerrostalojen aloitusten jäävän noin 3 400 asuntoon vuonna 2026, kun aiempi ennuste oli peräti 9 000 aloitusta. Asuntorakentamisen huippuvuosina vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja rakennettiin runsaasti erityisesti rahastojen toimesta voimakkaan kysynnän siivittämänä. Ne olivat keskeisiä uusien vuokratalohankkeiden rahoittajia ja toteuttajia, joten niiden vetäytyminen markkinoilta on jättänyt selkeän aukon.

Myrskyn jälkeen tulee poutasää

Asuntokiinteistöjen markkina-arvot laskivat selvästi vuosina 2022–2024. Vaikka arvonmuutoksen etumerkki jäi negatiiviseksi KTI:n Kiinteistöindeksin myös vuonna 2025, päästiin arvonmuutoksessa jo lähelle nollatasoa. Helsingissä sekä Tampereella markkina-arvot kääntyivät jopa hienoisesti positiiviseksi.

Asuntokiinteistöjen kokonaistuotto nousi 3,3 %:iin (2024: 1,2 %). Taso on edelleen matala suhteessa pitkän aikavälin keskiarvoon, joka on noin 7,2 % viimeisen 20 vuoden ajalta. Viime vuoden kokonaistuotto oli kuitenkin korkein asuntoporfolioiden osalta sitten vuoden 2021, jolloin vastaava luku oli 12,9 %. Nykyisestä maltillisesta tuottotasosta huolimatta markkinan asteittainen elpyminen on tukenut sijoittajasentimentin vahvistumista.

”Ennen koronaa ammattisijoittajien käyttöasteet olivat noin 97 prosentin tasolla. Tätä taustaa vasten viime vuodet ovat olleet vuokramarkkinassa varsin poikkeuksellisia, myös tuottojen osalta. Historiallisesti Suomessa suorien asuntosijoitusten kokonaistuotot ovat olleet kilpailukykyisiä jopa osakemarkkinoihin nähden, mutta asuntosalkkujen keskeinen etu on ollut tuottojen matala volatiliteetti. Nordean arvion mukaan, mikäli asuntokuntien keskikoko pysyy ennallaan ja muuttovoitto jatkuu vahvana, ylitarjonta voisi alkaa purkautua jo vuonna 2027, mikä myös helpottaisi asuntosijoittajan toimintaympäristöä. Jo nyt vuokramarkkinan asteittainen kohentuminen heijastuu asuntoporfolioiden transaktiomarkkinaan vilkastuneena aktiviteettina”, summaa Takkavuori.