Jaa
Moni kiinteistönomistaja saattaa uskoa, että energianhallinta on kunnossa: kulutusta seurataan, tekniikka päivitetty, ja energiatodistus hankittuna. Kuitenkin usein ei oikein tiedetä millä tasolla kulutuksen pitäisi todellisuudessa olla ja näin taustalla voi olla merkittävää, hyödyntämätöntä potentiaalia, jonka avulla kulutusta voi optimoida entisestään, olosuhteita parantaa ja kiinteistön arvoa nostaa.
Hyvä uutinen on, että nämä haasteet voidaan ratkaista järjestelmällisesti. Kun energia, data ja ESG-raportointi yhdistetään ammattimaisesti, vastuullisuudesta voi tulla tehokas työkalu kiinteistöstrategian tukemiseen – enemmän kuin pelkkä lakisääteinen velvoite.
Kuinka paljon kiinteistön tulisi kuluttaa?
Sanotaan, että kiinteistön energiankulutusta on saatu pudotettua 20 prosenttia. Onko energianhallinta silloin onnistunutta? Monen mielestä kyllä, vaikka todellisuudessa voidaan olla vielä kaukana optimaalisesta tasosta.
Ensimmäinen askel on selvittää, mikä on kiinteistön todellinen, tekniikan ja käytön kannalta perusteltu kulutustaso. Sitä ei löydetä pelkkiä laskuja vilkuilemalla, vaan energiatodistusten, teknisten lähtötietojen ja systemaattisen analytiikan avulla. Rakennuksen energiasuorituskykyä voidaan seurata ja säätää jatkuvasti, aivan kuten auton kulutusta. Yhtä yksinkertaista se ei kuitenkaan ole.
“Kiinteistölle määritetään realistinen, dataan perustuva tavoitetaso. Jos tavoitetta ei saavuteta, syitä ei kuitata olosuhteilla, vaan ne selvitetään juuritasolla ja etsitään konkreettisia korjaavia toimenpiteitä. Energiatodistus antaa näkemustä, mutta pelkkään energiatodistukseen ei voi suoraan luottaa, sillä se voi olla virheellinen, ja varmuuskertoimien vuoksi todellisen tavoitetason tulisi usein olla sen alle,” kertoo Ari Taiponen, INNAn vastuullisuuspalveluiden johtaja.
Rakennusten yksilölliset haasteet
Uusissa rakennuksissa talotekniikka on usein monimutkaista ja ratkaisut poikkeavat paljon toisistaan. Käyttöliittymien ymmärtäminen saattaa vaatia talotekniikan tutkinnon – eikä edes huoltotiimien ole helppo tehdä tarpeellisia säätöjä.
“Huoltotiimin ei pitäisi joutua miettimään, onko venttiilin avauma sopiva. Tavoitetila on se, että jos huomaamme energiapalveluissa, ettei rakennus pääse sen energiatavoitteisiin, selvitämme mistä se johtuu. Lisäksi huolehdimme huoltosopimuksista, joihin on määritetty mitä ylläpitoon kuuluu: esimerkiksi mihin lämpötilaan yleisten tilojen termostaatit säädetään ja huomioimme erilaiset säätölogiikat”, kertoo Taiponen.
Tyypillisiä nykytalojen haasteita ovat esimerkiksi:
- Ilmanvaihdon tuloilman lämpötilat ja säätörajat. Ilmanvaihton tehtävä ei yleensä ole lämmittää tilaa vaan raikastaa ilmaa sopivasti.
- Lämmityksen ja jäähdytyksen huonesäätimien asettelut, jotka estävät kiinteistön yhtäaikaisen jäähdyttämisen ja lämmittämisen.
- Lämmöntalteenottojärjestelmien hyötysuhteet ja oikeanlainen toiminta.
Taiposen mukaan tärkeintä on, että kiinteistöt toimivat niin kuin niiden kuuluu toimia. Koska jokainen rakennus on yksilö ja talotekniikka on toteutettu eri logiikalla, työtä on tehtävä rakennusten ehdoilla. Tästä lähtökohdasta toimivat myös INNAn energianhallintapalvelut: Emme hoida vain oireita, vaan etsimme syyn ja parannamme taudin. Joskus se vaatii enemmän tunteja, käyttäjien koulutusta ja jopa fyysisten mittalaitteiden lisäämistä.
Energiankulutuksen yhdistäminen liiketoimintaan
INNA tuottaa energia- ja vastuullisuuspalveluiden osana ESG-raportointia omalla työkalullaan, jolloin ei olla riippuvaisia asiakkaiden järjestelmistä. Samalla kulutusta voidaan verrata INNAn omaan, laajaan datapohjaan.
“Tiedämme esimerkiksi käyttöasteen vuokrasopimusten perusteella ja ymmärrämme, miksi vaikka vedenkulutus on lisääntynyt. Me pystymme yhdistämään kulutustiedot kaikkeen muuhun dataan. Voimme laskea suorat vaikutukset kassavirtaan ja kytkeä energiankulutuksen suoraan liiketoimintaan”, kertoo Taiponen.
Merkittäviä, jopa satojen tuhansien eurojen säästöjä, voi löytyä yllättävän arkisista asioista – väärin asennetuista sähkömittareista tai virheellisesti lasketuista vesimaksuista.
“Lopulta energiatehokkuudessa ja vastuullisuudessa on kyse perusasioista, jotka pitää laittaa kuntoon ensiksi. Sitten arvioidaan potentiaali ja tehdään päätöksiä investoinneista tai muista vaihtoehdoista, jos investoinnit eivät ole kannattavia. Sertifiointeja voidaan miettiä sitten lopuksi, mutta niistä ei kannata lähteä liikkeelle”, kertoo Taiponen.
Vuokralaiskokemusta ei voi laiminlyödä energiansäästön verukkeella
Hyvin suunnitellut energiatehokkuustoimet parantavat sekä kiinteistön suorituskykyä että vuokralaisten arkea. Tavoitteena on kokonaisuus, jossa olosuhteet ovat miellyttävät ja kulutus hallittua: lämpötilat pysyvät sopivina ja ilmanvaihto takaa raikkaan, terveellisen sisäilman. Kun vuokralaisia kuunnellaan ja heidän tarpeensa otetaan huomioon, ratkaisut tukevat aidosti parempaa asumis- tai työympäristöä.
Älykkäät termostaatit ja ohjausjärjestelmät, jotka säätävät lämmitystä ja ilmanvaihtoa reaaliaikaisesti, voivat samanaikaisesti lisätä mukavuutta ja vähentää kulutusta. Energiatehokkuusratkaisut, jotka on rakennettu tasapainossa viihtyvyyden, terveyden ja hyvinvoinnin kanssa, luovat tyytyväisiä vuokralaisia.
“Kun kiinteistöt toimivat, kuten ne on suunniteltu toimimaan – on niissä hyvä olla ja asua. Liikaa kuluttava kiinteistö kertoo huonoista olosuhteista, eli jokin on rikki”, muistuttaa Taiponen.
Investointitiekartta energiatehokkuuden parantamiseksi
Investointitiekartta on keskeinen työkalu kiinteistön energiatehokkuuden maksimoimiseksi. Sen avulla arvioidaan kiinteistön nykyinen energiankulutus ja lasketaan potentiaaliset parannukset, kuten aurinkopaneelien asennus, ikkunoiden ja ovien tiivistys tai vaihto, lämmön talteenottoratkaisut, ala- ja yläpohjan ja julkisivun lisäeristäminen sekä mahdollinen maalämmön käyttöönotto.
Tavoitteena on valita yhdistelmä toimenpiteitä, jotka ovat taloudellisesti kannattavampia ja tuottavat samalla suurimman vaikutuksen energiatodistuksen arvoon samalla parantaen energiatehokkuusluokitusta. Vaikka energiatehokkuusluokka ei suoraan vaikuta kassavirtaan, parantaa se kiinteistön valuaatiota.
“Investointiekartan voi kiteyttää vaikka seuraavasti: Mitä meidän tulisi tehdä esim. Seuraavan 5-10 vuoden aikan, mikäli haluamme, että yksikään kiinteistö ei jää alle C-energialuokan portfoliossamme? Jos tähän ei päästä kannattavuusvaatimusten mukaisilla investoinneilla, on harkittava muita toimenpiteitä, kuten myyntiä. Esimerkiksi, jos portfolion tulee pysyä GRESB5-luokassa, ei riitä, että toimitaan kuten ennen, vaan toimintaa on jatkuvasti parannettava ja kiinteistökannan mahdollistettava se halutussa raamissa”, kertoo Taiponen.
Ota yhteyttä ja kysy lisää:
